COVID-19: REVISÃO CONTRATUAL. LOCAÇÃO DE IMÓVEIS. POSICIONAMENTO DOS TRIBUNAIS

Em virtude dos acontecimentos recentes decorrentes da pandemia gerada pela COVID-19, muito se vem discutindo com relação ao reequilíbrio econômico dos contratos de locação, tanto comercial quanto residencial. Um cenário bem peculiar se instalou nessas relações contratuais, pois, de um lado, centenas de locatários comerciantes tiveram seus estabelecimentos fechados por determinação de Estado e, de outro, locadores pretendem ver cumpridas as obrigações contratuais durante o prazo de vigência da locação.

Fato é que a obrigação de fechamento do comércio nessas circunstâncias de saúde pública não poderia ser prevista e evitada por qualquer das partes envolvidas na relação contratual. Um fortuito que, em nosso entendimento, colocou ambas as partes em situação de inadimplência contratual, o locatário, pelo fato de, com a queda de seu faturamento, não conseguir honrar com os valores devidos a título de aluguel; o locador, pelo fato de não poder disponibilizar o imóvel para a finalidade principal da locação, diante da determinação de fechamento do comércio.

Nem se diga que o locador é a parte mais forte nessa relação contratual, pois em muitos casos o locador possui apenas um único imóvel locado, do qual extrai a renda necessária para a sua subsistência. Há também, casos de locação residencial de cômodos de uma residência, também com essa finalidade de prover o sustento deste locador.

Não há, dessa forma, como pensar em uma regra válida e aplicável de forma uniforme para todos os casos. O Juiz, no caso concreto, deve avaliar todas as circunstâncias e questões postas sob sua análise para conceder ou não a revisão contratual e assim reequilibrar economicamente o contrato, reajustando os valores de aluguel, de forma que atenda aos anseios de ambas as partes.

Na legislação civil encontramos diversos dispositivos que visam evitar prejuízos decorrentes de caso fortuito e força maior e que amparam a análise e revisão dos contratos em âmbito judicial, além de prestigiar a boa-fé e inibir o comportamento oportunista de qualquer das partes. Vejamos abaixo.

Caso Fortuito e Força Maior:

• Artigo 393 do Código Civil: “O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado. Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir”.

Equilíbrio Contratual  /  Revisão Contratual:

• Art. 421 do Código Civil: “A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato. Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual”.

• Art. 421-A do Código Civil:  “Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais, garantido também que: I - as partes negociantes poderão estabelecer parâmetros objetivos para a interpretação das cláusulas negociais e de seus pressupostos de revisão ou de resolução; II - a alocação de riscos definida pelas partes deve ser respeitada e observada; e III - a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada”.

Comportamento oportunista e violação da boa-fé:

• Artigo 422 do Código Civil: “Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”.

Nota-se que os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, o que de fato vem ocorrendo por força da COVID-19 e restrições impostas pelo Estado. Diante dessa situação, deve-se observar os princípios de probidade e boa-fé, evitando o comportamento oportunista e, desta forma, diante do caso concreto, o judiciário poderá reajustar economicamente o contrato, preservando sua manutenção e cumprimento.

Afinal, o estado de calamidade declarado pelas autoridades, por si só, constitui fator relevante de revisão contratual? Nem toda imprevisibilidade pode ser considerada fundamento consistente para autorizar a revisão contratual, mas tão somente aquela em que a presença de elementos concretos justifiquem o afastamento da presunção de paridade entre as partes, tornando o contrato onerosamente excessivo para uma delas.

Por essa razão, o judiciário analisará caso a caso e avaliará eventual distorção da simetria desejada e assumida nas relações contratuais. Destacamos abaixo alguns julgados discutindo os valores de aluguel diante do fechamento do comércio, a fim de entendermos como tem sido o posicionamento dos tribunais com relação a matéria.

É de se observar o critério de ponderação utilizado pelos julgadores, demonstrando as decisões acima a razoabilidade com que o judiciário tem decidido essas questões, procurando equalizar a relação contratual olhando para ambas as partes.

Entendemos que o melhor cenário é o de que as próprias partes, através de seus advogados, consigam compor sem a necessidade de intervenção do judiciário, mas para isso deve haver muito bom senso na hora de negociar. Temos visto por diversos julgados e pela prática de mercado, que a melhor composição tem sido um ajuste de pagamento de 50% (cinquenta por cento) do valor do aluguel por um período de tempo, para que as partes possam depois reavaliar o cenário econômico e manter ou não o ajuste anteriormente feito, ou ainda, prorrogar por mais um período de tempo a redução do valor do aluguel.

Nesses casos, recomendamos sempre o acompanhamento de profissional habilitado, que com a experiência de mercado poderá negociar de forma razoável e chegar no melhor entendimento entre as partes.